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Apr 22, 2023

La próxima crisis comenzará con edificios de oficinas vacíos

Los bienes raíces comerciales están perdiendo valor rápidamente. “Estoy a punto de cancelar todos mis Zoom

Los bienes raíces comerciales están perdiendo valor rápidamente.

"Estoy a punto de cancelar todas mis reuniones de Zoom". Era mayo de 2021 y Jamie Dimon ya había tenido suficiente. El CEO de JPMorgan Chase esperaba que "en algún momento de septiembre, octubre", la oficina de la compañía "se vería como antes". Dos años más tarde, su empresa está reduciendo su presencia en Manhattan en una quinta parte.

Después de la pandemia, los niños han vuelto a la escuela, los jubilados han vuelto a los cruceros y las tiendas físicas están funcionando mejor de lo esperado. Pero las oficinas están luchando quizás más de lo que la mayoría de los observadores casuales se dan cuenta, y las consecuencias para los propietarios, los bancos, los gobiernos municipales e incluso las carteras individuales serán de gran alcance. En algunos casos, serán catastróficos. Pero esta crisis, como todas las crisis, también representa una oportunidad para reconsiderar muchas de nuestras suposiciones sobre el trabajo y las ciudades.

Durante los primeros tres meses de 2023, la vacante de oficinas en EE. UU. superó el 20 por ciento por primera vez en décadas. En San Francisco, Dallas y Houston, las tasas de vacantes alcanzan el 25 por ciento. Estas cifras subestiman la gravedad de la crisis porque solo cubren espacios que ya no se alquilan. La mayoría de los contratos de arrendamiento de oficinas se firmaron antes de la pandemia y aún no se han renovado. El uso real de oficinas apunta a una mayor disminución de la demanda. La asistencia en los 10 distritos comerciales más grandes todavía está por debajo del 50 por ciento de su nivel anterior a COVID, ya que los empleados administrativos pasan aproximadamente el 28 por ciento de sus días laborales en casa.

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Con un tercio de todos los arrendamientos de oficinas que vencen en 2026, podemos esperar más vacantes, alquileres significativamente más bajos o ambos. Y mientras luchamos con los efectos del trabajo distribuido, la inteligencia artificial podría reducir aún más la demanda de la oficina. Algunos expertos señalan que las oficinas más caras siguen funcionando bien y que otras podrían salvarse introduciendo nuevas comodidades y servicios. Pero los propietarios no pueden arrendar todas las tiendas minoristas vacías a Louis Vuitton y Apple. Simplemente no hay suficiente demanda para ese espacio, y las nuevas características hacen que los edificios sean aún más caros de construir y operar.

Con perspectivas tan sombrías, algunos propietarios amenazan con "devolverle las llaves al banco". En los últimos meses, los gigantes inmobiliarios RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management y otros han incumplido colectivamente miles de millones en préstamos de propiedad comercial. Dichos incumplimientos son en parte una indicación de luchas reales y en parte un juego de gallina. La mayoría de los préstamos comerciales se emitieron antes de la pandemia, cuando las oficinas estaban llenas y las tasas de interés eran bajas.

El panorama actual es drásticamente diferente: altas tasas de desocupación, tasas de interés duplicadas y casi $ 1.5 billones en préstamos que deben pagarse para 2025. Al incumplir ahora, los propietarios aprovechan su influencia restante para abogar por extensiones de préstamos o un rescate. Como observó John Maynard Keynes, cuando le debes $1,000 a tu banquero, estás a su merced, pero cuando le debes $1 millón, "la posición se invierte".

Los bancos tienen muchas razones para preocuparse. El aumento de las tasas de interés ha devaluado otros activos en sus balances, especialmente los bonos del gobierno, dejándolos vulnerables a las corridas bancarias. En los últimos meses, Silicon Valley Bank, First Republic y Signature colapsaron. Las instituciones regionales como estas representan casi el 70 por ciento de todos los préstamos bancarios para propiedades comerciales. Empujar a la baja la valoración de los edificios de oficinas o tomar posesión de propiedades embargadas debilitaría aún más sus balances.

Los gobiernos municipales tienen aún más de qué preocuparse. Los impuestos a la propiedad sustentan los presupuestos de la ciudad. En la Ciudad de Nueva York, dichos impuestos generan aproximadamente el 40 por ciento de los ingresos. La propiedad comercial, en su mayoría oficinas, aporta alrededor del 40 por ciento de estos impuestos, o el 16 por ciento de los ingresos fiscales totales de la ciudad. En San Francisco, los impuestos a la propiedad contribuyen en una proporción más baja, pero las oficinas y el comercio minorista parecen estar en un estado aún peor.

Las oficinas vacías también contribuyen a reducir las ventas minoristas y el uso del transporte público. En la ciudad de Nueva York, los viajes en metro entre semana representan el 65 por ciento de su nivel de 2019, aunque tienen una tendencia al alza, y los ingresos del transporte público han disminuido en $ 2.4 mil millones. Mientras tanto, más de 40,000 empleos en el sector minorista perdidos desde 2019 aún no han regresado. Un estudio reciente realizado por un profesor de la Universidad de Nueva York llamado Arpit Gupta y otros estiman un "agujero fiscal" del 6,5 por ciento en el presupuesto de la ciudad debido a la disminución de las valoraciones de oficinas y comercios minoristas. Tal agujero "tendría que taparse aumentando las tasas de impuestos o recortando el gasto público".

Muchas ciudades se enfrentan a una elección difícil. Si recortan ciertos servicios, podrían volverse menos atractivos y desencadenar un posible "bucle urbano fatal" que aleja a más personas, perjudica los ingresos y perpetúa un ciclo de declive. Si aumentan los impuestos, podrían alienar a los residentes adinerados, que ahora son más móviles que nunca. Los residentes que ganan $200,000 o más contribuyeron con el 71 por ciento de los impuestos sobre la renta del estado de Nueva York en 2019. La pérdida de residentes adinerados en estados con impuestos bajos como Florida y Texas ya está afectando a Nueva York y California. La base del impuesto sobre la renta de ambos estados se ha reducido en decenas de miles de millones desde que comenzó la pandemia.

Finalmente, las turbulencias en los mercados de oficinas amenazan los sistemas de jubilación y las carteras de personas individuales. Los fondos de pensiones públicos y privados tradicionalmente han mantenido sus activos en acciones, bonos y efectivo. Sin embargo, en las últimas décadas, se han desplazado hacia las llamadas inversiones alternativas, que incluyen bienes raíces comerciales y capital privado. Estas inversiones ahora comprenden un tercio de sus carteras, y los bienes raíces comprenden más de la mitad de estos activos para muchos fondos de pensiones.

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Antes de COVID, esta tendencia incluía una inversión significativa en espacio de oficinas, particularmente en mercados importantes como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y Boston, que ahora están luchando. Pensiones vio en este tipo de inversiones una fuente estable de ingresos, principalmente a través de rentas, y una cobertura contra la inflación. Con las pensiones públicas ya insuficientemente financiadas por un estimado de $ 1 billón, una disminución en el valor de los bienes raíces comerciales podría empeorar significativamente esta mala situación.

Entiendes la idea. Los edificios de oficinas representan una amenaza para una variedad de instituciones financieras. A medida que vencen más contratos de arrendamiento y préstamos, la mayor parte del dolor aún está por delante. Durante los próximos dos años, muchos centros de la ciudad encontrarán que docenas de edificios ya no son aptos para su propósito. Es probable que los servicios municipales se deterioren y más personas se vayan. El peor de los escenarios es un regreso a la década de 1970, con gobiernos municipales en bancarrota, aumento de la delincuencia y la huida de los residentes de clase media alta (principalmente blancos). A los propietarios les gusta señalar que "Nueva York siempre vuelve". Pero algunas ciudades, como Detroit o Pittsburgh, nunca se recuperaron de las oleadas anteriores de cambio tecnológico. E incluso en Nueva York, un regreso puede llevar décadas.

En los años 90, Internet ayudó a las ciudades a recuperarse. A medida que la economía se volvió más dependiente de la innovación y la creatividad, muchos de los centros urbanos más grandes y densos florecieron. En 2007, el economista urbano preeminente del mundo, Ed Glaeser, lo llamó una "paradoja central de nuestro tiempo" que las ciudades siguen siendo "notablemente vitales a pesar del movimiento cada vez más fácil de bienes y conocimientos a través del espacio". Los economistas han estado ocupados explicando esta paradoja hasta la crisis actual. Según la teoría, las empresas requieren el rápido intercambio de ideas y la división especializada del trabajo que brindan las grandes ciudades. Además, las empresas quieren acceder a la mayor cantidad posible de talentos, y a los mejores talentos les gusta vivir en las grandes ciudades debido a consideraciones de estilo de vida.

El consenso entre los economistas fue que a medida que la tecnología y los medios se expandieran, la actividad económica se consolidaría dentro de unas pocas ciudades superestrella seleccionadas. Pero incluso antes de COVID, la teoría comenzó a resquebrajarse cuando algunas de las ciudades con mejor desempeño vieron disminuciones en la población, los gigantes tecnológicos comenzaron a distribuir sus oficinas en ciudades más pequeñas y el mercado de oficinas se vio respaldado por la irracional expansión financiada con capital de riesgo de WeWork.

El consenso anterior a COVID no estaba equivocado, pero los principales pensadores no consideraron todas las implicaciones de sus propias teorías. Una vez que la calidad de la colaboración en línea cruzó un umbral crucial, Internet se convirtió en el grupo de talentos más grande y el principal facilitador de la interacción humana. Y una vez que las personas altamente educadas pudieron ganarse la vida desde cualquier lugar, las preferencias de estilo de vida se volvieron más diversas. Esto no significa que las ciudades superestrellas estén condenadas, pero sí significa que su audiencia anteriormente cautiva ahora tiene más opciones.

Las ciudades tendrán que sobrevivir y adaptarse. En un mundo de elección del consumidor, las ubicaciones deben pensar como productos de consumo. Una forma de ganar es duplicar lo que solo las ciudades más grandes pueden ofrecer: calles peatonales, transporte sin automóviles y diversidad cultural e intelectual. Pero las ciudades más pequeñas pueden enfatizar viajes más cortos, estacionamiento amplio, proximidad a la naturaleza, mejores escuelas e impuestos más bajos.

Y luego está el meollo del asunto. La mayoría de las oficinas seguirán adelante, con nuevos dueños o en manos de inversionistas que tendrán que esperar más para recuperar su inversión. Muchos edificios antiguos tendrán que ser convertidos para otros usos o demolidos. Steve Paynter, director de la firma de diseño Gensler, ha estado evaluando cientos de edificios de oficinas en América del Norte y estima que hasta el 30 por ciento de ellos podrían ser aptos para la conversión residencial. Otros edificios podrían albergar nuevos usos, incluidos la atención médica, la educación, la logística ligera e incluso los centros de datos. Para facilitar tales conversiones, las ciudades deben relajar las leyes de zonificación existentes, simplificar los procedimientos de planificación y proporcionar reducciones de impuestos y otros incentivos. En la década de 1990 y principios de la de 2000, la ciudad de Nueva York se basó en esta combinación de políticas para convertir 59 edificios de oficinas en el bajo Manhattan en más de 12,000 apartamentos.

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Las ciudades también pueden apoyarse en asociaciones público-privadas. Tales asociaciones reúnen recursos públicos y privados para financiar, construir y mantener instalaciones y espacios públicos. A fines del siglo XX, tales asociaciones en la ciudad de Nueva York ayudaron a rejuvenecer Times Square, revivir Bryant Park, construir High Line y Brooklyn Bridge Park y financiar la Biblioteca Pública de Nueva York. Cuando se ejecutan correctamente, las asociaciones público-privadas pueden inyectar miles de millones en el desarrollo urbano sin sacrificar el interés público más amplio.

Sin embargo, siendo realistas, cualquier recurso que las ciudades puedan reunir no será suficiente. El gobierno federal tendrá que proporcionar asistencia significativa y continua. En los años 70, el vicepresidente Hubert Humphrey pidió un "Plan Marshall para las ciudades", basándose en una sugerencia anterior de la activista por los derechos civiles Whitney Young. En 1975, el presidente Gerald Ford le dijo apócrifamente a la ciudad de Nueva York que "se cayera muerta" después de que el gobierno local se declarara en bancarrota, pero finalmente autorizó miles de millones de dólares en préstamos para rescatar a la ciudad.

Los gobiernos estatales también tendrán que contribuir. Muchos estados dependen de sus grandes ciudades y tienen sus propias luchas. Pero los gobiernos locales y estatales podrían coordinarse para hacer un mejor uso de los recursos, acelerar la aprobación de nuevos proyectos y presionar al gobierno federal para que proporcione más fondos. Esta crisis también es una oportunidad para renegociar los límites fiscales entre estados, ciudades y condados suburbanos. Como señaló el economista Richard McGahey, las ciudades reciben muy poco de los ingresos que generan porque muchos trabajadores urbanos viven y pagan impuestos en condados separados. Esta dinámica se verá exacerbada ahora que los trabajadores híbridos pueden vivir aún más lejos.

Más allá de los asuntos de impuestos y construcción, se encuentra la mayor oportunidad de todas. Como señaló la escritora canadiense Margaret Visser, "la medida en que damos por sentado los objetos cotidianos es la medida precisa en que gobiernan e informan nuestras vidas". Hablaba de tenedores y sillas, pero su observación se aplica a nuestras oficinas. Estas cajas de vidrio y acero determinan la forma de nuestras ciudades y el ritmo de nuestros sistemas de transporte. Ellos dictan cuándo nos despertamos, qué hacemos, qué tan lejos vivimos de nuestros parientes, cuánto tiempo pasamos con nuestros hijos y si tenemos hijos. Permean nuestra cultura y sustentan nuestra economía. Incluso antes de que las personas tengan la edad suficiente para trabajar, las aulas nos preparan para la vida en la oficina. Y una vez que nos jubilamos, dependemos de la propiedad comercial para proporcionar ingresos estables y proteger el valor de nuestros ahorros. La crisis de la oficina es una oportunidad para repensar estos patrones.